管理組合の一般会計が赤字!こんな時どうする?

マンション管理
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最近、管理組合の一般会計が赤字傾向にあるところが増えました。赤字となる理由は様々ですが、主な要因と背景は次の項目が挙げられます。

・駐車場契約者減少による収入減少

 若者の車離れと高齢者の免許返納により車を所有する人が減少

・消費増税によるコスト増加

 管理費や駐車場使用料は非課税のため、支出のみ増加している。ここ数年で5%増。

・保険料の値上げ

 災害や高経年マンションの漏水が増加し保険金支払いが増加。5年前と比較し2倍になる場合も。

管理費を値上げできれば簡単ですが、出来る限り値上げをしたくない管理組合さん向けに収支改善の方法をご紹介したいと思います。まだ未実施のものがあれば、一つずつ改善していきましょう。

対策①照明器具のLED化

省エネの代表格であるLED化です。形状によってはメーカーでLED以外が廃盤になった製品も出てきているため、多くのマンションで導入は進んでいると思います。一斉にLED化工事をしている管理組合も多いと思いますが、その工事が5年以上前の場合は、当時では対応したLED器具がなかったり、費用対効果が低いことを理由に交換対象から除外しているケースは多々あります。改めて見積もりを取ってみたら案外コスト削減が出来ることも・・・。

対策②電子ブレーカー

続いてもLEDと同様に電気料金の削減が図れる電子ブレーカーです。電子ブレーカーとは実際に流れる電流値とその時間を制御し、JIS規格の許容最大まで使用できるように作られたブレーカーであり、マンションの設備の稼働状況を測定し、最適な電子ブレーカーを設置することで、電力会社との契約容量を変更し基本料金が安くなる仕組みです。簡単に言うと電子ブレーカーを設置すると基本料金の安いプランに乗り換えられるかもということです。

1台設置するのに45万円ほどかかりますが、削減効果の高いマンションでは2~3年で元が取れることもありますので、提案してもらってもいいでしょう。

過去に導入済みのマンションであっても、導入後に動力設備の電気量が削減となる工事をしている場合(エレベーターを油圧式からロープ式に変えた、機械式駐車場を平面化したなど)は、契約容量の変更によりさらに見直しが出来る可能性もありますので、検討の余地ありです。ただし、高圧契約(電気室がある)の場合などは電子ブレーカーの導入はできません。

対策③電気契約先変更

またまた電気料金削減によるコスト削減、電気契約先変更です。電力自由化により電気の契約先は自由に選べるようになりました。まだ地域電力会社から変更されていない管理組合さんは、契約先を変更するだけで年間数万円のコスト削減が図れます。こちらは電子ブレーカーと違い高圧契約のマンションであっても変更は可能です。過去に電力一括受電サービスが導入されている場合のみ変更不可となります。

対策④保険契約の見直し

管理組合で加入の火災保険について、契約内容の見直しによりコスト削減が図れます。削減ができるポイントとしては主に3つあり、主契約の保険金額の見直し、免責金額の設定、支払い方法の変更です。

一つ目の主契約は再調達価額の数%で加入しますが、30%よりも大きいと見直しをしてもいいかと思います。再調達価額とは、保険対象物件の価値と同等のものを新たに取得するために必要な資金のことをいいますが、日本のマンションの場合は火災が発生しても全焼する可能性は低いため、30%程度でも十分でしょう。ただし、地震保険は主契約の最大50%までしか加入が出来ませんので、主契約を下げると地震保険の保険金額まで縮小しますので、双方のバランスを見て検討しましょう。

二つ目の免責金額の設定ですが、保険支払い事故が発生した場合の自己負担額の設定であり、免責0円、1万円、5万円と金額を上げるにつれて保険料は安くなります。大きな事故が発生した場合の備えとして考えるのであれば、免責を数万円で設置してもよいでしょう。

三つ目の支払い方法の変更については、補償内容を変更せずに出来るものです。現在最長で5年契約が可能であり、支払い方法は一時払い(5年分一括払い)と年払いが選択できますが、当然一時払いの方が安価となります。マンション規模にもよりますが、5年に数万円~数十万円の違いが出ますので、基本的には一時払いを選択することをおススメします。

対策⑤防犯カメラの契約変更(レンタル⇒買い取り)

防犯カメラをレンタル契約で導入されている場合は、買い取りへの変更を検討しましょう。レンタル契約のメリットとしては、一般的に6年の契約期間に毎月定額のレンタル料を支払うことで保守がついてくることですが、最近では6年間などの長期保証が付与された商品も出てきているため、レンタルのメリットが薄くなっています。レンタル契約と買い取りでは6年で数十万のコスト削減が図れます。さらにレンタル契約の場合は、6年の契約満了後も同額にて1年ごとの契約更新となりますが、買い取りであれば6年以降に故障せずに使うことができればその分は無償で使えたことになり、さらなるコストが見込めます。ただし、契約期間中に解約すると違約金がかかるため、契約更新のタイミングに変更するようにしましょう。

まとめ

今回ご紹介した対策による削減効果はマンション規模によっても違いますが、年間約数万円~数十万円の削減が図れ、全て出来れば100万円以上のコスト削減も可能です。管理会社に相談すれば提案書や見積もりは取得してくれますので、一般会計が逼迫している管理組合さんも現状では収支に問題がない管理組合さんも是非ご検討ください。

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