大規模修繕工事とは?目的や詳細を解説します。

マンション
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今日はマンションの最大の工事イベントである『大規模修繕工事』の工事内容についてご紹介します。

そもそも大規模修繕工事をご存じですか?

マンションに10年以上お住まいであれば1度は経験したことがあるかもしれませんが、マンション周辺に足場を仮設して外壁の修理をしたりする工事です。経験がない方でもマンション全体に数か月間工事用ネットが覆いかぶさっている姿を見たことはあるのではないでしょうか。あの大掛かりな工事がいわゆる大規模修繕工事です。

大規模修繕工事の定義

国交省の長期修繕計画作成ガイドラインでは「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事」と定義付けられており、通常10~15年程度に1回必要な工事となります。

マンションは建築時点から年々劣化していきますが、年数が経つにつれて劣化の進行は加速します。この経年劣化を食い止めて資産価値を維持、向上するために、あらかじめ定められた周期に計画的は工事を行うことが重要となります。その中でも特に重要な工事が建物本体の維持を行う大規模修繕工事となります。

大規模修繕工事の工事内容

一般的に大規模修繕工事とは建物本体の維持や雨水の侵入を防ぐ工事が主な目的となります。工事の項目は以下の通りです。

  1. 仮設工事
  2. 防水工事
  3. 下地補修工事
  4. 外壁塗装工事
  5. 外壁タイル補修工事
  6. シーリング工事
  7. 鉄部塗装工事
  8. その他工事

順番にどのような工事か解説します。

仮設工事

まずは仮設工事です。仮設工事では、外壁の工事をするために必要な足場や現場事務所など設置します。全ての工事が終わった後には、全て撤去することになるため、あまり費用をかけたくないと感じてしまいがちなところではありますが、足場は職人さんの作業する床の役目を果たしており、丁寧な作業のためには必要不可欠な設備です。足場が不安定では作業も雑になり工事の品質にも直結します。高品質な工事には安定した足場の仮設が大前提となるのです。

下地補修工事

マンション外壁のコンクリートは、乾燥収縮や地震の影響などによるひび割れが発生します。ひび割れから雨水が侵入し居室内への雨水の侵入やコンクリート内にある鉄筋の腐食など建物の強度に影響を及ぼす可能性がありますので、補修が必要です。そこで行うのが下地補修工事です。下地の補修をしてからタイル貼りや仕上げ塗装をすることになるため、下地の補修が悪ければ仕上がりや工事の耐久性にも影響する大事な工程です。

外壁塗装工事

マンションの外壁や天井を塗装する工事です。雨だれなどで黒い筋が入ったり塗装面の劣化によりチョーキングや白亜化という劣化症状が発生しますので、下地補修後に綺麗に塗り替えて、美観や耐久性を向上させる必要があります。

外壁タイル補修工事

マンションの外壁にはタイルが貼られていることが多くありますが、このタイルが経年劣化により浮きやひび割れなどが発生します。タイルの浮きをそのまま放置すると落下の危険性があり重大事故に繋がる可能性があります。足場が仮設された後には、専用工具でタイルの打音調査による浮きの有無や目視による割れの有無を調査し、劣化している箇所を張り替えたり接着剤を注入したりして補修していきます。

シーリング工事

外壁のつなぎ目や異なる材質が隣り合わせになる部分にはシーリング材が注入されています。窓サッシと外壁の間にある柔らかいゴム状の防水材です。年数が経つと硬化していき接触力が弱まり防水効果が低下することになります。また、外壁のつなぎ目やサッシ周りは足場がないと工事ができない部分であるため、大規模修繕工事のタイミングに合わせて打ち替えをすることが一般的です。室内への雨水の侵入を防ぐことや隙間が埋まることによる機密性、断熱性の向上の効果をあります。

鉄部塗装工事

マンションの玄関扉の枠やメーターボックスの扉、手摺に消火栓のボックスなど様々な場所に鉄が使用されています。鉄は経年により錆が発生し見た目や耐久性の低下となります。錆をサンドペーパーなどで落として塗装を重ねて保護する必要があります。鉄部塗装については、他の工事と違い耐久性が短いため、4~6年周期で工事が必要とされており、建築時または大規模修繕工事から次の大規模修繕工事までの間に、別途1~2回単独で工事をすることが一般的です。

その他工事

そのほかにも玄関扉の交換工事や給排水管の更新工事など必要に応じて大規模修繕工事と一緒に工事を行う場合があります。同時に行うことで通常より安価な費用になる場合があるため、長期修繕計画で数年先に計画されている場合に資金に余裕があれば検討してみても良いでしょう。ただし、劣化していないのにする必要はありません。前倒しですることで次の更新周期も前倒しになることになりますので、劣化調査やアンケートなどで必要性を十分に確認しましょう。

最後に

大規模修繕工事について、どんな工事をするのかご理解いただけましたか。10~15年に一度実施が必要となる大規模修繕工事、建物の適正な維持管理のためには必要な工事です。とはいえ大規模修繕工事は一般的に1部屋あたり数十万円から100万円以上の費用が必要とされています。管理組合の財政状態や長期修繕計画表を確認し早い段階から資金計画を立てていくことが重要です。

長期修繕計画表は特に依頼をしなくても管理会社が5年に1回程度見直しの提案をしてくれるところが大半ですが、一部の管理会社では何年も見直し提案がされていないことも見受けられます。今、ご自身のマンションがどのような資金計画になっているか確認し、将来に備えてマンションの資産価値を維持できるように準備をしていきましょう。

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