大規模修繕工事の3つの発注方式

マンション
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今回はマンションの計画修繕で最も重要な工事である大規模修繕工事の3つの発注方式を解説します。

大規模修繕工事が分からない方は、別で解説していますので、こちらをご確認ください。

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では3つの発注方式について解説します。それぞれメリットとデメリット、また大規模修繕工事で最も重要となるアフター保証を誰が行うのかを確認していきましょう。

1.責任施工方式

責任施工方式とは、設計(工事範囲や数量など)と施工(実際の工事)を分離せず、一括して施工会社に依頼する方式です。管理組合から信頼できる施工会社数社に呼びかけ、不具合の調査診断から工事費の見積もりまでを依頼し、そのうちから1社を選んでそこに大規模修繕工事を請け負わせる方式です。3つの発注方式の中では最も安価となりやすい方式ではありますが、管理組合側に知識を有する方がいなければ会社を選定する基準設定や見積もりの精査、各種工事の必要性などの判断が難しいといった問題点があります。

メリット:3つの発注方式の中で最も安価

デメリット:施工会社を選定や見積もり精査などの知識なければ判断が難しい

アフター保証:施工会社が行う

2.設計監理方式

設計監理方式は、設計事務所などのコンサルタントを選び、そのコンサルタントに不具合の調査診断から専門的、技術的、実務的な部分を委託し、工事の段階では工事監理(監督)を委託する方式となります。設計事務所などのコンサル会社と業務委託契約を締結し、建物の健康診断となる調査診断を行った後、工事範囲の設計を作成し同一基準の設計を基に施工会社の募集を行い複数の会社から1社を選択している流れが一般的です。設計と施工が分離しているので、施工会社の選定を同一基準で適正に行うことができることや工事の厳正なチェックも期待できるので、管理組合にとっては安心して進められる方式です。ただし、責任施工方式と比較するとコンサル会社との業務委託料分が高額となることや、コンサル会社の選定判断ができない場合は検討が滞る可能性があります。

メリット:コンサル会社が設計や見積もり精査をしてくれるため、比較がしやすい

デメリット:コンサル会社との業務委託料分が高額となる

アフター保証:施工会社が行う。※設計会社のアフター保証は無い

3.管理会社主導方式

管理会社主導方式とは、言葉通り管理会社が主導して行う方式です。大規模修繕工事竣工に至るまでの工事の準備段階、不具合の朝長診断、工事計画、工事決定、工事実施、全ての工程を主導的に管理会社が関わっていくこととなります。普段からお付き合いのある管理会社が大規模修繕工事の全てのサポートしてくれるため、管理組合の負担は最も少なくなります。しかし、管理会社が自社で職人を雇用していることは少なく基本的には下請け会社に委託することとなりますので、責任施工方式と比較すると割高となります。なお、アフター保証は管理会社にて行うこととなりますので、役員が毎年のように輪番制で変更する場合であっても管理会社が把握していますので安心です。

メリット:管理組合の負担は最も少ない

デメリット:管理会社が元請となり下請け業者に外注するため割高となる

アフター保証:管理会社が行う

結局どれがいいのか分からない方へ

3つの発注方式のポイントはご理解いただけましたか。それぞれメリットとデメリットがあり、マンションの戸数や財政状況によってどの方式が最も良いかはバラバラです。結局どれがいいのか教えてほしいという方のために私なりの「こんな管理組合さんにはこの方式がおススメかな」と思う見解をご紹介して終わりたいと思います。

<責任施工方式をおススメする管理組合>

  • マンション内に大規模修繕工事や修繕工事業界の知識などを持つ人がいる管理組合
  • 管理会社が大規模修繕工事を請け負えない(工事許可がない)管理組合

<設計監理方式>

  • 大型タワーマンションの管理組合(理由:タワー実績のある施工会社はまだ少ない)
  • 前回の大規模修繕工事も設計監理方式で発注した管理組合

<管理会社主導方式>

  • 小規模管理組合(理由:工事金額が安いため入札に参加する会社が少ない)
  • 投資型マンション(理由:居住オーナーが少なくアフター保証を管理会社に丸投げできる)

いかがでしたでしょうか。大規模修繕工事の検討を開始している、これから始める管理組合の役員さんや管理会社の若手社員の方々の参考になれば幸いです。何か不明な点や気になることがあればお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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