大規模修繕工事の工事周期を12年から18年に変更できる?

マンション工事
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一般的にマンションの大規模修繕工事は12年周期で実施することが多いですが、今、この12年周期の考え方が変わりつつあります。今日はこの大規模修繕工事の周期延伸について書きたいと思います。

大規模修繕工事が12年周期でやることが多いのはなぜ?

一般的にマンションの大規模修繕工事は12年周期で行うことが多いです。ですが、この12年周期という考え方ですが、特に法律上のそもそも大規模修繕工事が12年周期となった背景は何でしょうか。その理由は下記の3点です。

①国交省の長期修繕計画のガイドラインにて記載されている

国土交通省が作成している長期修繕計画ガイドラインで12年ごとと記載されており、マンション毎に作成している長期修繕計画表でも12年周期にて資金計画が制定されています。

②大規模修繕工事で最も長い保証が屋上防水の10年保証であること

大規模修繕工事で重要な項目に工事のアフター保証がありますが、工事の種類や場所によって保証年数が異なります。その中でも居室内への漏水リスクが最も高い屋上やルーフバルコニーなどの平場の防水には10年保証があり、最も長いアフター保証となります。この屋上防水保証が10年切れてしまうため、リスクを回避して12年頃の更新がおススメされています。

③建築基準法12条による全面打診の義務

マンションなどの特定建築物は3年に1回、特定建築物の定期調査報告が建築基準法にて義務付けられており、タイル壁については手の届く範囲を打診、その他を目視で調査し異常があれば全面打診等により調査が必要です。さらに異常がなくても、竣工(マンション建築時)、外壁改修(大規模修繕)工事から10年を経てから最初の調査の際に、タイルの落下により歩行者等に危害を加える恐れのある部分を全面打診により調査することが義務付けられました。例外として、調査実施後3年以内に外壁改修(大規模修繕)工事もしくは全面打診を行うことが確実である場合や、別途歩行者等の安全を確保するための対策が講じられている場合は全面打診を実施しなくてもよいとされます。全面打診は足場仮設やゴンドラ、赤外線などが必要で高額な費用がかかることと大規模修繕工事を実施するときには再度全面打診をする必要があることから、単独で全面打診をせずに大規模修繕工事をやることが多いです。

全面打診調査についてはこちらの記事でまとめていますので参考にしてください。

マンションの外壁全面打診の義務と調査方法について
建築基準法12条で定める外壁全面打診について、調査対象の条件や調査方法をまとめてみました。

以上の理由により管理会社や工事業者が12年周期で実施することを提案することにより12年周期で実施しているマンションが多いのです。

大規模修繕工事の周期の延伸

ですが、最近では大規模修繕工事を16~18年に延伸することができる長期保証プランを提案する管理会社もちらほら出てきましたのでご紹介します。

野村不動産パートナーズでは、2018年に大規模修繕工事の長周期化への取り組みとして「アトラクティブ30」が発表されました。新築時の高耐久部材・工法の採用と、野村不動産パートナーズによる大規模修繕「re:Premium」(リ・プレミアム)の導入により、大規模修繕の周期を16~18年に長周期化するものだそうです。

また、東急コミュニティーでは、2021年から大規模修繕工事の周期を最大18年に延伸できる長期保証商品「CHOICE」の販売が開始されました。大規模修繕工事で用いる仕様・工法等の工夫により、防水、塗装など建物の外装に関わる工事の保証期間を従来に比べ 1.5 倍~2 倍に延長するもののようです。

どちらの会社にも共通している点としては、今までと同じ工法・仕様ではなく、長期保証が出せる工法・仕様にて工事をすることが長周期化の必要条件であるということです。まだまだ長期保証が世間の標準にはなっていませんが、これから徐々に増加していくものと思われます。

大規模修繕工事の周期延伸の注意点

今後長期保証がトレンドになってくるかとは思います。50年スパンで考えると12年周期では4回、16年周期では3回の大規模修繕工事を行うこととなり、1回分のコスト削減になりますので、工事費用が高騰する現代においては管理組合の財務健全化の一助となることは間違いありません。ただし、先に述べたように現行の建築基準法では、竣工または前回大規模修繕工事から10年経過すると全面打診の義務があるのは変わりありません。大規模修繕工事を検討する際に、12年周期の一般的な工法と16年~18年周期の長期保証の提案があった場合には、それぞれの工事の金額比較だけでなく10年経過後に実施義務がある全面打診の費用も確認したうえで検討することを忘れないように注意しましょう。

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