管理費と修繕積立金

マンション管理
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今日は分譲マンションの購入時やその後の運営で特に重要な費用である管理費と修繕積立金を解説したいと思います。

まずは管理費についてですが、マンションの共用部分や各種設備を維持するために必要となる通常のメンテナンスや修繕にかかる経費に充当する金銭のことです。主な経費としては、マンションの共用部分の電気代や植栽水まきなどの水道料、管理員の派遣費用を含む管理会社との委託費、日常清掃や設備の点検費用などが挙げられます。

次に修繕積立金についてですが、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不測の事故その他特別な事由により必要とされる修繕や共用部分の変更のための準備金として徴収する金銭です。主な計画工事としては、10年~15年に一度足場を仮設して外壁や屋上防水の補修を行う大規模修繕工事、エレベーターのリニューアル工事などが挙げられます。

マンションの区分所有者は管理費と修繕積立金の支払い義務があり、管理組合にとってはそれぞれ収入となります。また、全員から集めた管理費・修繕積立金は、標準管理規約にて区分して経理することが規定されており、管理費収入を一般会計(管理費会計)、修繕積立金収入を特別修繕会計(修繕積立金会計)に分けて管理することが一般的です。簡単にいうと、管理組合(マンションの区分所有者全員で構成する団体)は全員から集めたお金を2つの財布(一般会計と特別修繕会計)でそれぞれ管理しているということです。

マンション購入時には月々の管理費と修繕積立金を一括りに一か月の必要経費として考える方が多いですが、管理費はランニングコストに、修繕積立金は将来の計画修繕工事に備えた費用のために徴収しており、目的が異なっているのです。

管理費と修繕積立金とは別の費用として代表的なものに駐車場使用料があります。マンション敷地内にある駐車場を管理組合と入居者が契約し使用料を管理組合に支払うため、管理組合としては駐車場使用料収入として計上されます。駐車場使用料収入は一般会計でも特別修繕会計でもどちらでも計上することはできます。

次に管理費や修繕積立金の値上げ要因を説明します。マンション購入時には今後上がる可能性があるかどうかも確認しておくことが必要となりますので、その要因も押さえておきましょう。

まずは管理費の値上げの要因についてですが、ランニングコストの増加によって値上げが必要となる場合があります。例えば消費増税により、電気代や水道料、その他全ての経費が増額しますが、管理費は消費税の対象ではないため増額はされません。また、駐車場使用料収入を管理費と同じ一般会計に計上している場合は、駐車場の契約者減少により管理組合の収入が減少することとなります。このように収入の減少や支出の増加により、管理費を含む一般会計の年間収入と、水光熱費や管理会社との委託費やその他経費の年間支出を差し引きして支出の方が多い場合には赤字となりますので、管理費の値上げが必要となります。

修繕積立金の値上げの要因については、長期修繕計画表が関係してきます。長期修繕計画表とは、どの部位を、いつ頃、どのくらいの費用で修繕するのかを計画する一覧表のことで、一般的に25年から30年程度先までを考慮して作成しています。この長期修繕計画を基に将来的に資金が不足する可能性がある場合は値上げを検討することとなります。また、修繕積立金の積み立て方法には均等積み立て方式と段階増額方式の2種類があります。新築マンションなどでは、多くの場合、不動産販売業者が売りやすいよう段階増額方式が採用されており、購入時は安い金額が設定され将来的に数回の値上げをしていく計画が立てられています。そのため、新築や築浅物件の場合は、数年ごとに一定の値上げについては必然ということです。ただし、計画的な修繕工事は必ずしも設定周期ごとに必要なものではありません。状態が良ければ数年先送りにすることや技術の進歩により修繕周期を長期化することも可能であり、その場合は予定していた費用ほど使わずに済むケースもありますので、十分に確認することが必要です。

最後に管理費、修繕積立金の金額の計算方法をご説明します。分譲マンションでは、お部屋の広さがバラバラで中にはワンルームのお部屋とファミリー向けの3,4LDKのお部屋が同じマンション内にある場合があります。その場合、管理費が同じ金額では不公平となりますので、定めた単価に専有部分のお部屋の広さを掛け合わせて設定することが一般的です。定めた単価を㎡(平米)単価といいます。管理費・修繕積立金の計算方法は下記の計算式をご確認ください。

管理費等の計算方法(例:管理費㎡単価150円、修繕積立金㎡単価120円、専有部分面積80㎡)

管理費:150×80=12,000円  修繕積立金:120×80=9,600円

今日は管理費と修繕積立金の目的や値上げ要因を解説しました。これからマンションを購入される方は、購入時点の㎡単価がいくらで、今後値上げが発生する可能性があるかどうかを確認してから判断された方が、数年後のそんなはずではなかったのにと後悔することが減ると思いますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

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