専有部分と共用部分

マンション管理
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今日は管理会社への問い合わせで一番多い専有部分と共用部分の境目について、分かり易く解説していきたいと思います。

専有部分とは、法律上では構造上、利用上の独立性がある部分としており、簡単にいうとお部屋の玄関を入った内側の部分のことをいいます。この専有部分は区分所有権が認められ単独で利用することができます。対して共用部分とは、エントランスや廊下、階段室などで住民が共同で利用する部分のことをいいます。マンションのすべての建物の部分は専有部分と共用部分のどちらかに分けて考えることとしています。ここまではなんとなくご理解いただけると思います。

では、次の部分は専有部分と共用部分のどちらでしょうか。

①バルコニー ②バルコニーの窓ガラス ③玄関の鍵

それでは答え合わせです。①バルコニーは共用部分、②バルコニーの窓ガラスも共用部分、③玄関の鍵は専有部分となります。これは国交省が定める標準管理規約で明記されております。どこか違和感を感じる方もおられるのでは?順番に解説していきます。

まず、①バルコニーと②バルコニーの窓ガラスですが、お部屋の所有者しか触ることができない部分、にもかかわらず共用部分となります。理由ですが、バルコニーは下の部屋の屋根(庇)の役割を果たしている建物の構造体の一部であり、窓ガラスは外壁に面した部分で、どちらも好き勝手に改造ができてしまうと建物の劣化や景観が損なわれ資産価値にも影響を及ぼす恐れがあるためです。よって、バルコニーに勝手にタイルを張ったり、窓ガラスのサッシに雨戸を設置したりしてはいけませんので注意しましょう。ちなみに、どちらにも専用使用権という権利を有する共用部分とされています。共用部分ではありますが、場所に接している専有部分の居住者しか使用できない部分となります。

次に③玄関の鍵です。こちらも標準管理規約で玄関扉の共用部分と専有部分の区分けが明記されています。玄関扉の専有部分は、錠(じょう)及び内部塗装部分と定められています。よって、玄関の鍵はシリンダー錠(じょう)を含み専有部分となります。鍵を勝手に変えると管理員が入れなくなるのではの疑問を持つ方もおられるかもしれませんが、そもそも分譲マンションの場合は基本的に管理員は各部屋の鍵は持っていません。持っているのはあくまで共用部分(管理員室やエレベーター機械室など)の鍵のみです。賃貸マンションであれば賃貸管理会社や大家さんが持っていますが、分譲マンションは持っていないのです。ただしマンション全体で警備会社とホームセキュリティの契約をしている場合は、警備会社に鍵を預けていることがありますので、ホームセキュリティ設備(玄関ドアや窓のセンサーなど)がある場合は、鍵交換時には警備会社への連絡を忘れないようにしましょう。

最後に簡単な覚え方をご紹介します。鍵穴を除き外気(外の空気)に触れる部分はすべて共用部分と覚えてください。よって、廊下側の窓の面格子やルーバー、お部屋の換気ダクトから廊下バルコニーに排気するガラリなども共用部分となりますので、取り扱いには管理規約を十分に確認するようにしてください。

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