マンションの総会

マンション管理
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マンションの会合には主に総会と理事会があります。総会はマンションの全区分所有者(占有者は含まない)を対象とした会合で、理事会は区分所有者の中から輪番制や立候補で選任された役員を対象にした会合です。今回は通常総会にて説明していきます。

総会は通常総会と臨時総会があります。通常総会は年に1回定期に開催するもので、標準管理規約では新会計年度開始以後2ケ月以内に招集しなければならないとされています。マンション毎に決算が定められており、仮に2月末が決算の場合は4月末までに通常総会の開催が必要です。それとは別に必要に応じて開催するのが臨時総会となります。総会は全区分所有者の議決権総数の半数以上を有する区分所有者の出席が必要となり、議長は理事長が務めることとなります。

総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前に会議の日時、開催場所を他の区分所有者に通知する必要があります。ただし、緊急を要する場合で2週間も待つことができないこともあると思います。その場合は、理事会の承認を得て5日間を下回らない範囲に短縮することもできます。基本的に総会の開催は理事会が決議して行いますが、理事会が総会招集をしない場合であっても、区分所有者の5分の1以上の同意を得て会議の目的を示して招集を請求すると、理事長は2週間以内に請求があった日の4週間以内の日を会日とする臨時総会の招集を通知しなければならないとされています。それでも招集通知を発しない場合は、請求した区分所有者が臨時総会を招集することができます。これは総会にて審議が必要な事項を理事会が審議させないようにした場合に他の方でも招集させることができるようにするためです。理事長の不信任決議などで理事長が理事会を牛耳って解任決議をさせないようにした時などに有効です。

総会は話し合いの場というよりもある一つの提案に対してYES/NOを問う場となります。もちろん質疑や意見交換は行いますが、最終的には一つの提案内容に対して賛成か反対かの採決を行い決定することとなります。総会の決議には特別決議と普通決議があり、議案によって賛成票の必要な数が異なります。標準管理規約では普通決議と特別決議の項目を以下の通りとしています。

普通決議事項

一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
 資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費の
 ための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法-
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びに
 これらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

特別決議事項

一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな
 いものを除く。)
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴
 えの提起
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部
 分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項

普通決議は出席組合員数の議決権の過半数の賛成が必要です。特別決議は重要な事項であるため、組合員総数および議決権の4分の3以上の賛成が必要とハードルが高くなっています。さらに重要な項目として建替えに関する決議があり、組合員総数および議決権総数の5分の4以上の賛成が必要としています。ここでいう組合員とは区分所有者を指しています。1部屋を夫婦の共同名義など複数で所有している場合でも共有者を合わせて1組合員とみなします。また、普通決議にある「出席組合員の議決権」とは、出席、委任状、議決権行使書などにより何らかの議決権を行使した区分所有者の数を指しているため、議決権を行使しなった区分所有者の票は分母にカウントされませんので注意が必要です。

もう一つ確認が必要なポイントは議決権数です。議決権数は2種類のタイプがあり、マンションによって異なるのでご自身のマンションの管理規約を必ずチェックしましょう。

①共有持分割合 ②1住戸1個の議決権

共有持分割合とは、専有部分の大きさに100を掛け合わせた数となりますので、仮に75.20㎡の専有部分の区分所有者の議決権は7,520個となります。広い部屋を所有している方が議決権が大きくなるのです。もう一方の1住戸1個の議決権の場合は、部屋の大きさに関係なく1住戸1個の議決権となります。

最後に重要なポイントをまとめますので、参考にしてください。

  • 総会は2週間前に通知が必要(緊急の場合は5日を下回らない範囲まで短縮可)
  • 総会の議長は理事長が務める
  • 議決権総数の半数以上の組合員が出席(委任状等を含む)が必要
  • 議案ごとに賛成反対の採決をし普通決議は出席議決権数の過半数、特別決議は組合員総数及び議決権総数の4分の3以上(建替えは5分の4以上)で可決される
  • 議決権数はマンションによって異なり共有持分割合と1住戸1個の2種類がある

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