分譲マンションお部屋で水漏れ!どうする?費用は?

トラブル事例
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なんの前触れもなく突如発生する水漏れ(漏水事故)。恐いですよね?でも知識があれば焦りを半減させることができますので、今回は「水漏れが発生したらどうすればいいのか」「費用はどうなるのか」を解説します。

マンションでの水漏れ原因

マンションでの水漏れは様々な原因が考えられます。主なケースとして以下の原因がありますのでご紹介します。

<共用部分の水漏れ>

・設備が原因:共用排水管(竪管)の詰まりにより逆流した。

・建物が原因:雨天時に外壁面の壁にシミができる。

<専有部分の水漏れ>

・住民が原因:上階で大量の水をこぼした。風呂の水を出しっぱなしにして溢れた。

・設備が原因:床下の配管に穴が開いた。洗濯給水蛇口劣化によりホースが抜け水浸しになった。 

水漏れの原因ごとの責任区分

水漏れは原因によって責任を負う人が異なります。責任区分としては、入居者、所有者、管理組合の3パターンであり、原因となった人・部分の所有者が責任を負うことになります。

外壁など共用部分が原因の場合は、共用部分の管理責任を負う管理組合の責任となります。

専有部分の場合は、人が原因の場合と設備が原因の場合で異なります。水をこぼしたなど人が原因の場合は入居者の責任となり、床下の配管など設備が原因の場合は配管の所有者の責任となります。配管の所有者についてですが、管理規約で定められておりますので、個々のマンションの管理規約の確認が必要となりますが、一般的には水道メーターから二次側(お部屋側)は専有部分とされています。そのためフローリングなどの床の下で普段メンテナンスが出来ない見えない配管であっても水道メーターよりお部屋側の配管は専有部分となりますので、その配管が原因となればその部屋の所有者が責任を負うこととなります。

区分 原因責任
共用部分  共用排水管(竪管)の詰まりにより逆流した。
雨天時に外壁面の壁にシミができる。
管理組合
専有部分上階で大量の水をこぼした。風呂の水を出しっぱなしにして溢れた。入居者
専有部分床下の配管に穴が開いた。洗濯給水蛇口劣化によりホースが抜け水浸しになった。 設備の所有者 

万一、水漏れが発生したら

では、実際に水漏れが発生したらどうするのでしょうか。まずは、原因を調べて責任者を確認する必要がありますので管理会社にご連絡ください。賃貸で入居されている人はオーナーにも連絡しましょう。管理会社にご連絡いただいた後の大まかな流れは以下の通りです。

1.漏水発生。管理会社に連絡。可能であれば上の階の部屋に訪問し水をこぼしたり
  していないか確認。
2-1.水をこぼしていたなど人的要因の場合は、天井に溜まった水が落ちきるまで
  被害が広がらないようにバケツなどで対策。
2-2.人的要因でなく原因不明の場合は、管理会社にて業者を手配し原因調査を実施。
  原因が分かれば仮復旧、止水処理などを行う。
3.業者にて被害状況の確認と被害復旧の見積もり準備。

水漏れの調査や被害個所の復旧工事の費用はどうする?

水漏れの原因の多くは床下の専有部分の配管が原因で階下に水漏れを起こしてしまうことがほとんどです。調査の費用や階下への漏水被害の復旧工事費用は結構な金額が必要となります。しかし、急に調査費用や被害部屋の補修費用を請求されても困ってしまう人もおられると思います。そこで多くのマンション管理組合では共用部分の火災保険に特約として下記の2つの保険を契約しています。

①水濡れ原因調査費用特約:水濡れが発生した場合にその原因を調べるために必要かつ有益な調査費用と判断されると保険金が支払われます。

②個人賠償責任保険特約:個人が賠償責任を負う必要がある場合に、その賠償費用が認められると保険金が支払われます。保険会社によっては居住者包括賠償責任保険という場合もあります。

ただし、それぞれ免責金額がある場合や支払い上限の金額がありますので、実費負担が発生する場合もあります。個人で加入している生命保険や火災保険などで個人賠償責任保険を付保されている場合がありますので、保険会社や保険代理店にも使える保険がないか確認しましょう。また、実際にかかった費用とは別にお見舞金が出る契約などもありますので面倒ですが加入している全ての保険会社に確認をした方がいいと思います。最近では自転車保険を加入している方もおられますが、自転車保険も個人賠償責任保険の一種となります。

水漏れ発生時の居住者トラブル例

保険に加入している場合は、比較的スムーズに解決するケースが多いですが、管理組合でも個人でも使える保険に加入していなかった場合は、トラブルになるケースがあります。特に床下の専有部分の配管から漏水した場合などは、個人の所有物であるとの認識が低く加害者意識を持たない方がおられ被害復旧の費用を出せないなどのトラブルになる可能性があります。

管理組合で個人賠償責任保険と水濡れ原因調査費用の特約は加入することをおススメしますが、最近ではマンションの高経年化により漏水事故の発生が多く保険金支払い事案が多くなっていることから多くの保険会社が保険料値上げの改定をしており、これにより特約を外す管理組合が見受けられるようになりました。もし、今後特約を外す検討をされる場合は、全居住者が保険に加入していることを確認することや特約を外すことでどのようなリスクがあるかをきっちりと周知することが重要です。

また、もう一つのトラブル事例として家財の被害があります。水漏れによって家財に被害が発生した場合、個人賠償責任保険に加入していれば保険金の支払い対象にはなりますが、その支払額は時価(年月経過や使用に伴う消耗分を差し引いた金額)やクリーニング、修理が可能な場合はその費用分となります。そのため、大事にしていた着物やアルバムに損害が出ても満足のいく保険金が出ない場合があります。この場合の示談は管理会社ではできないため、弁護士の示談代行の保険などを加入していると心強いと思われます。

結論

マンションでは個人がどれだけ注意していても水漏れの加害者にも被害者にもなる可能性があります。予期せぬトラブルに発展する可能性がありますので、そのために重要なことは2つです。

・加入している保険の補償内容を確認し必要に応じて個人で保険を追加する

・普段から上下左右の近隣の住民とコミュニケーションを取る

水漏れ事故は早ければ築10~15年のマンションで発生しています。万一に備えて保険の加入状況は確認をしましょう。また普段からコミュニケーションが取れていると大きなトラブルにも繋がりにくい傾向がありますので、挨拶などから始めてみてはいかがでしょうか。

今回紹介した水漏れ事故は代表的な例です。マンションによっては、床下ではなく天井を給水管や共用配管が通っているケースもあり、その場合は保険の扱いも変わってきます。管理会社に確認するなどして知識を増やし備えを怠らないようにしましょう。安心して快適なマンションライフの手助けになれれば幸いです。

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